Slovensky   English  
Home for your business

KONTAKTNÝ FORMULÁR

Ak máte záujem o prenájom kancelárie, prípadne iné otázky alebo pripomienky, neváhajte nás kontaktovať.
Povinné
Povinné
Nepovinné
Povinné
Nepovinné
Povinné

BBC 1 Plus | Médiá o nás

Veľké sťahovanie firiem

26.04.2012 | Trend

Aj významní hráči sa v Bratislave v súčasnosti presúvajú do nových kancelárskych priestorov

Obraz ako z doby ľadovej, keď sa mamuty a ďalšie dobové zvieratá presúvajú naprieč kontinentmi za lepšími podmienkami, je aktuálny aj dnes. Za múrmi presklených kancelárskych budov v Bratislave sa neustále plnia škatule pracovnými a osobnými vecami zamestnancov. Mamutím i menším firmám sa končia dlhoročné nájmy a presúvajú sa do najnovších áčkových biznis zón. Niektoré pritom expandujú, iné sa scvrkávajú.

Rolu, keď sa diktujú čísla, právnické formulácie i dodatky k nájomnej zmluve, si už vyskúšali obe strany. V „kokaínových rokoch“ stavebného a ekonomického boomu sa o dobrých podmienkach nájomcom len snívalo, neskôr sa to otočilo. Podmienky si začali zrazu diktovať nájomcovia, na čo chytro reagovali developeri. Výstavbu pozastavili, čo znížilo ponuku a zvýšilo tlak na ceny. Dnes je situácia niekde medzi tým. A dejú sa najmä presuny medzi budovami.

Kam sa sťahovať

V metropole Slovenska je podľa združenia Bratislava Research Forum v ponuke jeden a pol milióna štvorcových metrov kancelárií. To je zhruba dvesto futbalových ihrísk. Vlani z celkového koláča ponuky ubudla štrnástina, aj to viac než tretinu tvorili renegociácie, teda presuny existujúcich firiem v rámci budov. A tento rok ich bude ešte viac na úkor nových spoločností. Zdalo by sa teda, že nájomcovia si majú z čoho vyberať, veď voľných je zhruba jedenásť percent všetkých kancelárií. V tejto situácii je pre nováčika ťažké prežiť.

Oliver Galata je vedúcim oddelenia kancelárskych priestorov v poradenskej firme CBRE. „Na trhu ostali najmä silní hráči, HB Reavis, Penta a J&T Real Estate,“ hovorí. Táto trojica bude s niekoľkými menšími a príležitostnými investormi v najbližších rokoch diktovať podmienky. Medzi ich najznámejšie projekty patrí Apollo Business Center, Digital Park či Tower 115. Všetky v najvyššom áčkovom štandarde.

Do novej doby

Na trh, kde sa ťažko hľadá každý nájomca, vstupuje niekoľko projektov vo výstavbe i pripravovaných realizácií. V Bratislave sú to desiatky tisíc štvorcov. Projekty ako BBC 1 Plus, Panon Office, tretia etapa Digital Parku či Reding Tower po dokončení posilnia už aj tak silnú pozíciu nájomcov. Navyše sú všetky špekulatívneho typu, teda nemajú vopred jasného klienta, pre ktorého by sa stavali. Investori nesú riziko, že budovy ostanú prázdne aj dlho po dokončení a o ich zaplnenie budú bojovať viac než kedykoľvek predtým. Posledným projektom obsadeným ešte pred kolaudáciou bol zrejme petržalský Aupark Tower, dokončený ešte v roku 2007. Dnes sa čas na naplnenie budovy výrazne predĺžil.

Ponuku majú v najbližších rokoch rozšíriť aj ďalšie stavby, pripravené v časoch boomu a počas krízy pozastavené. HB Reavis kreslí megalomanský komplex Twin City v širšom centre, kde však už odvážne vízie okresal a pri autobusovej stanici chystá len niekoľko kancelárskych budov. Okrem toho chce Penta stavať vežiak na Čulenovej ulici preslávený najmä projektom od svetoznámej architektky Zahy Hadidovej, vyrásť má ďalšia veža Polusu, pokračovanie čaká centrá Lakeside pri Kuchajde či Westend na Patrónke. No reálny štart veľkého zásobníka ďalších projektov je otázny a na trhu poznačenom len predlžovaním a renegociáciami existujúcich zmlúv si developeri do výstavby netrúfnu. „Ponuka bude po dokončení týchto projektov stále nízka,“ tvrdí, naopak, Marek Kalma z Penta Investments.

Čo so staršími

Ako na preplnenom trhu obsadiť 21-podlažnú áčkovú budovu, ukázala developerská spoločnosť Immocap Petra Lukeša. Kancelársku časť projektu Centrál na Trnavskom mýte zaplnila telekomunikačným gigantom Orange. Hoci podľa predpokladov TRENDU za tým môžu byť aj osobné väzby developera so stále vplyvným hráčom operátora – Ladislavom Rehákom. Podobne to funguje aj inde. „Osobné kontakty sú v tomto prostredí veľmi dôležité,“ pripúšťa aj Robert Čambál z portálu kancelárie.sk, podľa ktorého by bez nich nevzniklo viacero veľkých „dílov“.

Presun oranžového operátora prináša na slovenský trh novú skúsenosť a pre nájomcov príležitosť – vyprázdňovanie starých budov. Z prvých administratívnych centier odchádzajú ďalšie a ďalšie firmy, ktoré po desať- a viacročných kontraktoch smerujú do nových budov. Podľa informácií TRENDU sa na podobný krok chystá aj ďalší veľký telekomunikačný operátor. Okrem modernejších priestorov tak chce dostať svoje prevádzky pod jednu strechu. Po megafirmách ostanú realitným agentom v ponuke tisícky štvorcových metrov kancelárskych plôch postavených podľa niekoľko rokov starých štandardov. To bude mať vplyv na trh.

„Ich majitelia majú dve možnosti – uskutočniť kompletnú zmenu vrátane zavedenia nových technológií alebo urobiť len zlepšenie, napríklad skrášliť recepciu,“ pripomína O. Galata. Komplexná rekonštrukcia síce budovu opäť posunie do najvyššieho štandardu, čo sa developerovi postupne vráti na drahšom nájomnom. Spoliehať sa na ochotu nájomcov ísť opäť do áčkovej kvality sa však môže vypomstiť. Renovácia priestorov a ich zlepšenie totiž stojí aj 150 až dvesto eur za štvorec a to sa, prirodzene, musí premietnuť do nájmu.

„Béčkové budovy sa vzhľadom na nižšie náklady obsadzujú ľahšie,“ hovorí R. Čambál. Myslí napríklad na niekdajšiu budovu telekomunikácií na Jarošovej ulici či starší „valec“ CA Immo na Prievozskej ulici. Po odchode nájomcov za lepším budú hrať veľkú rolu práve béčkové objekty, ktoré za konkurenciu uznáva aj M. Kalma.

Výstavba najvyššieho štandardu poľaví aj kvôli slabšej podpore zo strany bánk. Tie naďalej požadujú vopred dohodnutý prenájom na úrovni 30 až 40 percent na to, aby nový projekt zafinancovali. Developeri tak potrebujú dostatok vlastných zdrojov alebo dobré kontakty na potenciálnych nájomcov. Prežívajú len silní a skúsení. Tí, ktorí sa spoliehali na jednoduchý development a potom rýchly predaj celej budovy, neprežili.

Kto sa sťahuje

Najzaujímavejším obchodom vlaňajška bol príchod amerického Amazonu do centra Bratislavy. Prenajatá výmera zodpovedajúca malej bytovke je však na neporovnateľne nižšej úrovni ako v časoch príchodu firiem IBM, Dell či ďalších korporácií. „Tento rok ani príchod veľkého hráča neočakávame,“ naznačuje O. Galata. Ak by sa aj rozhodol prísť, vedia mu ponúknuť najviac šesť projektov. Menších majú na výber z desiatok.

Jeden veľký nájomca je pre investora riziko, niekedy developeri veľkých záujemcov aj odmietnu. Ešte tento rok sa ukáže, ako sa s odchodom nájomcu z celej budovy, kde v súčasnosti sídli Orange, vyrovná jej majiteľ – realitný fond Heitman. Bude treba zaplniť zhruba dvadsaťtisíc štvorcových metrov béčkových kancelárií za úplne iných podmienok než v čase ich obsadzovania.

„Koncom deväťdesiatych rokov sa platilo aj dvadsať eur za štvorcový meter za mesiac,“ hovorí R. Čambál. Zmluvy a prístup developerov boli navyše podobné ako pri kúpe bytu, teda „ber alebo nechaj tak“. Nehovoriac o kontraktoch uzavretých v eurách, vtedy mimoriadne lukratívnej mene. Dnes sa bratislavský priemer nájomného najvyššieho štandardu pohybuje niekde na úrovni dvanásť eur za štvorec, mnohí si vedia vyjednať aj menej.

Boj za lepšie

Ak je firma nespokojná so svojím sídlom, je ideálny čas rokovať. „Teraz je loptička na strane nájomcov,“ pripúšťa aj M. Kalma. Developeri preto medzi sebou bojujú výhodami pre nájomcov. Časté sú nájomné prázdniny, ktoré môžu presiahnuť aj rok, developeri na vlastné náklady zariaďujú a nanovo usporadúvajú priečky. Alebo znižujú výšku nájomného za cenu dlhšieho kontraktu. Ten zodpovedá zhruba piatim, šiestim rokom, kým v minulosti išlo aj o desaťročné zmluvy. I dnes mnohé firmy s nevypovedateľnými zmluvami len v tichosti závidia susedom, platiacim menej v lepších budovách.

V časoch zoštíhľovania firiem prišli vhod ďalšie možnosti úspor – podnájmy. Spoločnosť, ktorá v ťažkých časoch prepustila zamestnancov alebo si pod vidinou rastu prenajala viac, než potrebovala, dala svoje kancelárie do ponuky. Na trhu tak pribudlo nezanedbateľné množstvo administratívy mimo oficiálnych štatistík za rôznorodé ceny. Pre firmu je lepšie platiť zlomok pôvodnej sumy než celú za prázdne priestory. A tak sa k tomuto riešeniu uchýlili viacerí. Stále však ide o nízke číslo. „Podnájom tvoril vlani zhruba päťtisíc štvorcových metrov z celkového objemu prenajatých plôch,“ odhaduje O. Galata.

V časoch šetrenia nákladov získavajú na význame aj staré céčkové budovy, ako je napríklad sídlo štatistikov na Trnavskom mýte či administratíva v areáli Cvernovky pri autobusovej stanici.

Takýchto ponúk je veľa a podľa R. Čambála sa ich potenciál stráca v málo schopnom manažmente prenájmu. „Prenajímateľom je zväčša správca a tomu je jedno, či sa to obsadí alebo nie. Navyše, ak to bude prázdne, bude mať menej práce.“ Tak potom aj vyzerá servis, hoci priemerné nájomné šesť až osem eur za štvorec by prilákalo mnohých.

Na opačnom konci štandardov sú pripravované zelené budovy s certifikátmi o nízkej energetickej náročnosti. V Bratislave je zatiaľ jedna – BBC 1 Plus na Plynárenskej ulici s termínom dokončenia v lete. Podľa informácií TRENDU už pozná niekoľko nájomcov, no berú menšie priestory. Málokto si chce totiž za prestíž a nižšiu energetickú náročnosť priplatiť na nájomnom. Zmení to až európska legislatíva platná od roku 2020 prikazujúca súkromníkom stavať takéto budovy.

Rovnako nedocenené môžu ostať aj pokusy o špičkovú architektúru, ako je tá od význačnej autorky Z. Hadidovej v zóne Čulenova. Penta tu aj draho nakupovala pozemky, štvorec za tisíc eur. „Na Slovensku je minimum firiem ochotných oceniť skutočnú kvalitu priestorov či prestížny koncept. Hľadí sa v prvom rade na náklady,“ pripomína O. Galata. Za pravdu mu dáva medializovaný prípad čiernej výstavby slovenskej centrály firmy Dell, ktorá jej v konečnom dôsledku neuškodila. Tunajšia spoločnosť na podobné chyby nie je citlivá, a tak si na to nepotrpia ani firmy.

Bratislava v číslach

(m2, kancelárske priestory v hlavnom meste)

2008 2009 2010 2011

Nové kancelárie 176 683 120 000 58 000 79 000

Prenajaté priestory v období 141 000 63 600 154 000 99 000

Celková výmera 1 162 000 1 309 000 1 367 000 1 446 000

PRAMEŇ: Bratislava Research Forum

Bratislavocentrizmus...

... ale inde trh neexistuje

Trh mimo hlavného mesta prakticky neexistuje, odznelo už na niekoľkých realitných konferenciách. Zúčastnení hráči na priamu otázku spomínajú Košice s dôvetkom, že sú trhom len zopár nájomcov. Ak sa T-Systems rozhodne z metropoly východu odísť, veľa budov zhasne. Najväčšími miestnymi developerskými hráčmi sú Global Group, Penta či VSH Development. Vežou pri košickom Auparku zasiahne do boja aj HB Reavis. No stále sa bijú o zopár rovnakých mien. Zástupca CBRE Oliver Galata spomína aj Nitru, ktorá síce nemá žiadny významnejší kancelársky projekt, no zaujíma sa o ňu niekoľko firiem. V prípade väčšieho dopytu je pripravená výstavba vežiaka Mlyny hneď vedľa obchodného centra.

Z európskeho nadhľadu kríva aj atraktivita bratislavského trhu. „Malý dištrikt v Paríži je pre firmy zaujímavejší ako celá Bratislava,“ dáva do kontextu zástupca CBRE. Podľa neho pri presune korporácií z drahších lokalít do strednej a východnej Európy rozhodujú najmä náklady, kde aj vďaka nižším štandardom metropola Slovenska často bojuje najmä s Poľskom. Vo Varšave sa stavia neporovnateľne viac.

V takejto situácii je slovenský trh primalým pieskoviskom aj pre najväčších tunajších hráčov. HB Reavis už niekoľko rokov expanduje v Česku, Chorvátsku a Poľsku, do ktorého sa chystá aj Penta. „Chceme počkať, ako tam uspeje naša konkurencia,“ pripustil jej predstaviteľ Marek Kalma na nedávnej realitnej konferencii.

© 2012 TREND Holding, spol. s r.o.

Autor: Ľuboš Mistrík

© 2018 CA Immobilien Anlagen AG – All Rights Reserved. Powered by SIMPLE WEB