Slovensky   English  
Home for your business

KONTAKTNÝ FORMULÁR

Ak máte záujem o prenájom kancelárie, prípadne iné otázky alebo pripomienky, neváhajte nás kontaktovať.
Povinné
Povinné
Nepovinné
Povinné
Nepovinné
Povinné

BBC 1 Plus | Médiá o nás

REALITNÝ TRH V ROKU 2012

27.06.2012 | Eurostav

Ponuka nových kancelárskych priestorov ale aj príprava nových rezidenčných projektov naznačuje pozitívne vyhliadky pre slovenský realitný trh. Ako sa však bude skutočne vyvíjať slovenský realitný trh v nasledujúcom období závisí najmä od vývoja slovenskej ekonomiky. V súčasnosti je istota len v tom, že sa čoraz viac presadzuje vo všetkých segmentoch realitného trhu efektívnosť, hospodárnosť a úspornosť.

Kancelársky trh patrí najsilnejším hráčom

Stagnácia trhu s kancelárskymi priestormi v prvom kvartáli roka nebola pre developerov ani realitné kancelárie na pohľad príjemná. Celkový vývoj rastu kancelárskych priestorov je v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi výrazne oslabený. Dôvodom je najmä zotrvávanie nájomcov v už existujúcich priestoroch a predlžovanie zmlúv. Nedochádza k žiadnemu pohybu, keďže sťahovaniu sa firmy vyhýbajú. Oliver Galata z realitno-poradenskej spoločnosti CBRE očakáva, že takýto trend bude pokračovať naďalej a firmy si zachovajú existujúce nájomné zmluvy. Práve tieto formy transakcií si v roku 2012 zachovajú stabilný podiel medzi lízingovými aktivitami na kancelárskom trhu v Bratislave. K novým priestorom si však spoločnosti cestu nájdu. Príchod nájomcov môžu očakávať najmä majitelia kancelárskych priestorov, ktoré sa zaraďujú do triedy A. Pozitívne vidí vývoj Radovan Mihálek, lízingový riaditeľ projektu zelenej kancelárskej budovy BBC 1 Plus. Podľa neho je pozitívom pre nové kancelárske projekty objem dopytu, ktorý v prvom kvartáli 2012 dosiahol 24 200 m2 a negatívom je predlžovanie zmlúv v súčasných priestoroch, čo má stále výrazný podiel na celkovom dopyte. O najväčší podiel dopytu po kancelárskych priestoroch sa zaslúžila najmä metropolitná oblasť Bratislavy, ktorá vďaka svojej geografickej polohe, ale aj vyváženému industriálnemu mixu v oblasti pomerne dobre odoláva výkyvom v globálnej ekonomike. Všetci odborníci sa zhodujú na pozitívnom význame nárastu výstavby budov s kancelárskymi priestormi triedy A a konštatujú, že spoločnosti sa naučili rozoznávať kvalitu a prednosti administratívnych budov v oblasti technického riešenia, použitých materiálov či poskytovaných služieb. Keďže na trhu si momentálne môžu dovoliť fungovať len tí najsilnejší hráči v tomto segmente, v dôsledku toho dochádza ku koncentrácii silných spoločností. V druhom polroku 2012 sa očakáva dokončenie viacerých nových kancelárskych projektov. Úspech projektu nezávisí len od jeho vzhľadu či funkčného zabezpečenia, ale aj od umiestnenia v dobrej lokalite a primeraného nastavenia nájomných parametrov. Stav výšky nájomného je v súčasnosti stabilný, odborníci neočakávajú žiadne zvyšovanie do konca roka 2012. Celkový aktuálny stav trhu je pokojný, vládne v ňom určitá rovnováha, pretože ponuka sa takmer rovná dopytu. Odborníci predpokladajú, že aj v budúcnosti sa budú preferovať budovy triedy A, aj keď v súčasnosti majú potenciálni nájomcovia k dispozícii len limitované množstvo takýchto priestorov, ktoré im dokážu poskytnúť väčší objem priestorov v celku, resp. na jednom podlaží. Pozornosť sa zameria najmä na kvalitné projekty, staršie administratívne budovy pocítia istý odliv nájomcov.

Zdravý životný štýl požadujú aj administratívne priestory

Nízka energetická náročnosť budov sa stáva štandardom už aj na Slovensku. Európske štáty dostávajú príkaz priamo "zhora". Európsky parlament nariadil všetkým členským štátom od roku 2020 stavať všetky novostavby tak, aby mali takmer nulovú spotrebu energie. Novela definuje tiež čiastkové ciele: zavedenie energetických štandardov pri rekonštrukcii budov, motiváciu trhu rozšírením a zverejňovaním energetických preukazov budov, zavedenie pravidelných kontrol správnej funkčnosti energetického vybavenia budov a využitie obnoviteľných zdrojov v budovách. Vízia očakáva, že si postupne tento trend osvojí aj rezidenčný segment trhu. Najdôležitejším krokom je však informovanosť nájomníkov a kupujúcich o pozitívach "nulovej" výstavby, ktorá je zatiaľ obávanou neznámou. Potenciálnym užívateľom takých budov sa spájajú efektívne priestory s vysokou cenou. Odborníci upozorňujú, že je dobré uvedomiť si, že cena priestorovo dobre navrhnutej nehnuteľnosti jej hodnotu znižuje a nákupná cena energeticky úsporne navrhnutej nehnuteľnosti jej hodnotu, naopak, zvyšuje. Úspory sa totiž prejavia až v budúcich obdobiach počas jej užívania. Obavy sú spôsobené hlavne neinformovanosťou budúcich užívateľov o tom, aké možnosti existujú pri dosahovaní úspor takouto cestou, a neochotou zvýšiť hodnotu vstupnej investície, ktorou si takpovediac kupujú opciu na budúcu lacnejšiu prevádzku. Žiaľ, k vyhýbaniu sa tejto tematike nedochádza len zo strany bežných užívateľov, ale aj stavebných investorov. Ekológia ešte stále nie je predmetom záujmu mnohých spoločností pôsobiacich na slovenskom trhu. Aj bytové budovy však v budúcnosti čaká podobný vývoj. V tejto oblasti Slovensko značne zaostáva za väčšinou vyspelých európskych štátov. Dopyt po kancelárskych priestoroch je priamo závislý od rastu HDP a miery nezamestnanosti. Limitovanú ponuku priestorov zároveň ovplyvňuje aj zhoršený prístup developerov k financovaniu, ktoré by malo zabezpečiť žiadanú rovnováhu na trhu. Ich prioritou je opatrnosť, čo má za následok obmedzovanie potenciálnych rizík a tým aj aktuálny stav neistého slovenského trhu. Neočakávajú však žiadne výrazné poklesy dopytu. Nie je možné popierať nadväznosť každého segmentu. Všetci sa zhodujú v jednom, že budú pokračovať renegociácie. Trh výraznejšie pocíti veľké sťahovanie niektorých nájomcov, ktorí prechádzajú do konkurenčných biznis centier.

Rezidenčné projekty sú úspešné najmä "za mlada"

Efektívnosť, hospodárnosť a úspornosť sú trendy, ktoré sa v najbližšej budúcnosti budú premietať do riešení vo všetkých segmentoch realitného trhu. Všeobecne je, podľa odborníkov, väčší záujem o nové projekty, ktoré viac odzrkadľujú požiadavky trhu, no pribúda ich menej. Väčšina novostavieb, postavených v minulých rokoch, sú už takpovediac opozerané, navyše ich atraktivita klesá pre zostatkové byty. Po zameraní sa na Bratislavu a okolie je očividné, že naďalej pretrváva záujem o malé kategórie bytov vo všetkých mestských častiach. Všetko ale závisí od konkrétnej ponuky v projekte a od ceny bytov. Najviac sa predávajú dvojizbové byty, no nezaostávajú ani jednoa trojizbové byty. Nehnuteľnosti predávané na sekundárnom trhu sú najviac zastúpené v bratislavskej mestskej časti Ružinov. Dopyt sa rovnako ako pri novostavbách orientuje na malé a stredné kategórie 1- až 3-izbových bytov. Z pohľadu záujmu o kúpu sú najžiadanejšie trojizbové byty, na prenájom najviac klientov hľadá byty dvojizbové.

Industriálny realitný trh sa pomaly prebúdza

Podobne ako v kancelárskom segmente, kde v bratislavskom regióne tvorili väčšinu uzavretých zmlúv renegociácie a predlžovanie nájmov, veľký počet renegociácií aj na industriálnom trhu signalizuje, že objem voľných priestorov na trhu sa zmenšuje. Už aj zo štruktúry prenájmov počas roka 2011 je evidentné (nové 34 %, obnovené 44 %, predprenájmy 22 %), že renegociácie si na trhu nájomných transakcií udržia i naďalej vysoký podiel. Oliver Galata zo spoločnosti CBRE predpokladá, že najvyššie dosiahnuteľné nájomné v rámci celej SR sa v súčasnosti pohybuje na úrovni 3,30 až 4,20 eur/m2/mesiac a tiež, že v tejto hodnote nenastanú v blízkej budúcnosti žiadne výrazne zmeny. Pokiaľ ide o nájomné transakcie, z pohľadu geografického rozdelenia priemyselného trhu v krajine je dominancia bratislavského regiónu veľmi výrazná. V poslednom štvrťroku 2011 dosiahla na celkovom objeme 100-percentný "podiel". Priemyselné budovy v súčasnosti predstavujú približne 1 207 000 mz, z ktorých sa takmer 80 % nachádza v Bratislave a jej okolí. V prvom štvrťroku 2012 bolo na Slovensku prenajatých približne 41 600 mz moderných priemyselných priestorov, čo je takmer identické s posledným štvrťrokom 2011. Od štvrtého kvartálu 2009 je to doposiaľ najvyššia výmera. Miera neobsadenosti je celkovo vyššia ako v roku 2011, Slovensko však stále zostáva na nižších priečkach v miere neobsadenosti v celej strednej Európe. V dôsledku novej výstavby, ktorá sa začala v poslednom štvrťroku, sa môže očakávať nárast miery neprenajatosti. Rozvoj trhu priamo závisí od životaschopnosti slovenskej ekonomiky. Optimistickému pohľadu na vec sa odborníci vyhýbajú. Prognózy trhu v roku 2012 sú skôr skeptické.

Autor: Martina Štérová

© 2018 CA Immobilien Anlagen AG – All Rights Reserved. Powered by SIMPLE WEB