Slovensky   English  
Home for your business

KONTAKTNÝ FORMULÁR

Ak máte záujem o prenájom kancelárie, prípadne iné otázky alebo pripomienky, neváhajte nás kontaktovať.
Povinné
Povinné
Nepovinné
Povinné
Nepovinné
Povinné

BBC 1 Plus | Médiá o nás

Je optimizmus na mieste?

21.02.2014 | ASB

Na slovenskom stavebnom trhu sa niečo deje. Už sa nehovorí o svetielku na konci tunela, ale rovno o rozptýlenom svetle, ktoré by najmä v druhom polroku malo zaliať krajinu pod Tatrami. A za slovom zmŕtvychvstanie sa už v ostatnom čase nepridáva otáznik, ale rovno bodka - ako holý fakt. Je optimizmus na mieste?

Začnime správou Národnej banky Slovenska, ktorá uvádza, že v tomto roku by malo hospodárstvo SR narásť o 2,3 % hrubého domáceho produktu (HDP), čo predstavuje zvýšenie o 0,1 percentuálneho bodu v porovnaní s pôvodnou prognózou. Inflácia by sa mala v roku 2014 znížiť na 0,6 %, pričom pre obnovu spotrebiteľského dopytu sa v roku 2015 očakáva jej zvýšenie na 1,9 %. Za týmito povzbudzujúcimi číslami stojí predovšetkým priaznivejší rast investícií a rýchlejší rast spotreby verejnej správy SR. Naopak, súkromná spotreba v druhej polovici minulého roka poklesla. Vďaka silnému poklesu inflácie by však mohlo dôjsť k rýchlejšiemu nárastu reálnych miezd, čo sa odrazí na väčšej spotrebe slovenských domácností. Stabilizovala sa aj situácia na trhu práce, miera nezamestnanosti zostávala na rovnakej úrovni, s náznakmi mierneho oživenia tvorby pracovných miest na konci roku 2013. Hlavný analytik Sberbank Vladimír Vaňo tento pozitívny vývoj zasadil do širších súvislostí a na Stavebnom fóre (30. 1. 2014) v Bratislave zdôraznil oživenie amerického trhu práce a najmä zlepšenie podnikateľskej dôvery v Nemecku, na ktorého priemysel je Slovensko bytostne naviazané. Čo sa týka samotnej stavebnej produkcie, tá dosiahla podľa údajov Štatistického úradu SR (ŠÚ SR) hodnotu 4,6 miliardy eur. To síce znamená pokles o 5,3 %, ale podstatne miernejší v porovnaní s rokom 2012, v ktorom výkony medziročne klesli až o 12,5

Byty

Priemerné ceny nehnuteľností na bývanie sa v štvrtom kvartáli 2013 znížili o 5 eur na hodnotu 1 215 eur za 1 m2. V medziročnom porovnaní to znamená pokles o 2,6 %. Vyplýva to z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). ,,Za štyri roky sa znížila priemerná cena bývania len o 82 eur za 1 m2. Medzištvrťročné aj medziročné zmeny oscilovali okolo nulovej hodnoty, čo je znakom dlhšej stagnácie slovenského trhu s bývaním," konštatuje NARKS. K aktuálnemu miernemu medzikvartálnemu zníženiu priemerných cien bývania prispelo podľa NBS v relatívne rovnakej miere zníženie priemerných cien domov, ako aj zníženie priemerných cien bytov. V rámci bytov nastalo zníženie cien takmer všetkých typov, okrem štvorizbových. Najvýraznejšie sa znížili priemerné ceny päťizbových bytov, a to o 36 eur za 1 m2, a priemerné ceny jednoizbových bytov o 19 eur za 1 m2. Takmer vo všetkých slovenských krajoch nastalo v poslednom štvrťroku 2013 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zníženie priemerných cien nehnuteľností na bývanie. Výnimkou sú len Žilinský kraj a Trenčiansky kraj, kde zostali priemerné ceny bývania nezmenené. Aktuálne priemerné ceny bývania v Bratislavskom kraji (1 648 eur za 1 m2) sú podľa NBS takmer trojnásobne vyššie ako v Nitrianskom kraji, v ktorom sú dlhodobo priemerné ceny bývania na Slovensku najnižšie, a to 578 eur za 1 m2. Priemerné ceny domov a bytov by sa však v najbližšom štvrťroku nemali výraznejšie meniť.

Byty v Bratislave

Za celý rok 2013 sa na bratislavskom rezidenčnom trhu novostavieb predalo dovedna 2 258 bytov, čo je o 14,2 % vyšší predaj ako v roku 2012. To je základný výsledok analýzy údajov realitného trhu spoločnosti Bencont Investments. V nej sa ďalej uvádza, že celkový objem transakcií s DPH na trhu dosiahol v celom roku 2013 úroveň 330 mil. eur a bol tak v porovnaní s predchádzajúcim rokom o 18,6 % vyšší. Z týchto čísel vyplýva, že v roku 2013 sa predalo viac bytov a trh akceptoval aj vyššie ceny nehnuteľností. Najvýznamnejší podiel na tomto výsledku má projekt Panorama City a jeho enormné predajné čísla z prvého polroka 2013. Druhý polrok sa nielen v porovnaní s rokom 2012, ale aj s rokom 2011 niesol na o málo vyšších úrovniach. ,,Z hľadiska vývoja trhu nehnuteľností v tomto roku nepredpokladáme zmeny týkajúce sa cien. Ceny ponuky dostupnej na trhu sú síce na najnižšej úrovni za posledné dva roky, no na druhej strane, ceny predaných bytov v poslednom kvartáli patrili k najvyšším za posledné dva roky. Stále tak nemáme dôvod upúšťať od našej teórie, že dopytovo aj ponukovo akceptovateľná cena štvorcového metra na trhu je kdesi okolo úrovne 1 750 eur bez DPH," hovorí analytik Bencont Investments Matúš Jančura a dodáva, ,,opätovný rast cien nehnuteľností na trhu by mohla naštartovať len zlepšujúca sa ekonomická situácia v regióne. Predikcie síce naznačujú isté zlepšenie týchto ukazovateľov v nasledujúcom roku, no stále je ešte okolo ich reálnosti niekoľko pochybností. Aj na základe toho nepredpokladáme, že by v horizonte dvoch-troch rokov malo dôjsť k výraznému nárastu či naopak k poklesu hodnoty nehnuteľností na trhu." Podľa spoločnosti Bencont Investment bolo na začiatku roka 2014 v ponuke novostavieb v 107 rezidenčných projektoch celkovo 3 099 dostupných bytov, ponuka sa teda oproti predchádzajúcemu štvrťroku (3Q/2013) zúžila o takmer 250 bytových jednotiek. V sledovanom období sa vo všetkých piatich bratislavských okresoch predalo dovedna 512 bytov, čo je v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 5 bytov viac. Priemerná cena predaného štvorcového metra v štvrtom kvartáli bola na úrovni 1 780 eur bez dane. V medziročnom porovnaní bola o 2,13 % vyššia.

Retail

Súčasná situácia na retailovom trhu čoraz viac nahráva do kariet nájomcom a možno konštatovať, že trh je už otočený na ich stranu. Najmä v regionálnych mestách, ale aj v Bratislave v developerskom slovníku nesmie chýbať slovo kontribúcia na to, aby projekt prilákal kľúčových nájomcov zo segmentu módy. ,,Táto situácia súvisí s narastajúcou disponibilnou plochou obchodných priestorov na celom Slovensku a relatívne stabilným a nemenným zoznamom potenciálnych nájomcov v rámci nových projektov," zdôrazňuje Lukáš Šarközi, konzultant divízie maloobchodných priestorov spoločnosti Colliers International. ,,Stále však jestvujú miesta pre development obchodných centier - najmä v regionálnych mestách, kde ponuka moderného retailového priestoru chýba." O badateľnom oživení hovorí aj Peter Pohanka, letting manager spoločnosti CBRE Slovensko. ,,Obchodníci po období opatrnosti a sústredení sa na stabilizáciu a optimalizáciu svojich obchodných sietí dostali opäť chuť otvárať nové prevádzky, prípadne ich nové formáty. O oživení môžeme hovoriť aj na strane investorov. Za uplynulý rok bolo spustených niekoľko pripravovaných projektov, ohlásili sa nové a došlo aj k viacerým zmenám vo vlastníctve existujúcich nákupných centier. Najviac aktivít sa však sústredí na retail parky, vzhľadom na pomerne husté zastúpenie nákupných centier v jednotlivých mestách." V tomto roku sa očakáva dokončenie nových projektov obchodných centier v Bratislave (Bory Mall - 55 000 m2) a v Leviciach (Ditúria - 11 000 m2) a počas celého roka bude naďalej prebiehať výstavba obchodného centra v Trnave (City Arena - 23 000 m2). Rok 2014 bude tiež štartovacím rokom výstavby Galerie Lučenec (10 000 m2), Vajnorie Bratislava (7 500 m2), Forum Poprad (19 000 m2) či rekonštrukcie PRIOR Martin (10 000 m2). Čo sa týka budúceho vývoja, trh na Slovensku sa postupne presúva na východ a v blízkej budúcnosti budeme svedkami saturácie regionálnych miest. Nájomcovia by si teda mali udržať svoju silnú pozíciu pri vyjednávaní nájomných podmienok, keďže regionálny trh pre nich nie je z hľadiska kúpnej sily taký zaujímavý ako v Bratislave. ,,Revitalizácia centier ako trend je jednou z nevyhnutných podmienok udržateľnosti a konkurencieschopnosti jestvujúcich centier," dodáva Lukáš Šarközi.

Kancelárie

Kancelársky trh je najviac koncentrovaný v Bratislave. V ostatných mestách Slovenska je len marginálny. Z analýzy spoločnosti CBRE ďalej vyplýva, že v porovnaní tretieho kvartálu roku 2013 so štvrtým kvartálom 2013 sa miera neobsadenosti kancelárií znížila z 15 % na 14,8 %, ale v porovnaní s rovnakým kvartálom predchádzajúceho roka sa miera neobsadenosti moderných kancelárií v Bratislave zvýšila, a to z úrovne 12,5 % na 14,8 %, najmä vďaka novým projektom, ktoré boli šité na mieru budúcemu nájomcovi. ,,Na trhu vidíme najmä presun nájomcov z nižších štandardov budov do stavieb s vyšším štandardom," hovorí Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov spoločnosti CBRE. ,,Rovnako sa v roku 2013 v porovnaní s rokom 2012 zvýšil aj počet renegociácií z 30 % na 40 %. Pri porovnaní rokov 2012 a 2013 sa podiel nových prenájmov na celkovom obchode takmer nezmenil a dosahoval úroveň asi 57 %. Trhu chýbali výraznejšie expanzie a prakticky, až na jednu výnimku, sme nezaznamenali vstup väčšej firmy, ktorá by potrebovala kancelárie, na slovenský trh." Michal Rusek, konzultant divízie administratívnych priestorov spoločnosti Colliers International, upozorňuje, že oproti predchádzajúcim rokom sa neustále zvyšuje opatrnosť zo strany prenajímateľov a dochádza k obmedzeniu špekulatívnej výstavby. ,,V priebehu roka 2014 očakávame medziročný nárast v rozsahu maximálne 40 000 m2, pričom prevažnú časť kancelárskych priestorov ponúkne projekt Westend Gate," hovorí Michal Rusek. ,,V prípade, ak sa projekt neskolauduje, predpokladáme medziročný nárast maximálne 10 000 m2." O recepte na úspešný administratívny projekt hovorí aj Radovan Mihálek, riaditeľ lízingu BBC 1Plus: ,,Najdôležitejšie je dobre nastaviť kombináciu troch faktorov - lokalitu, štandard projektu a cenu. Rovnako pomôže, ak developer pridá projektu nejaký odlišovací prvok. Dobrú šancu na úspech majú kvalitne vyhotovené projekty triedy ,,A" s primeraným štandardom a rozumnou cenou, rovnako tiež projekty triedy ,,B", ktoré by mali spĺňať všetky základné požiadavky potenciálnych nájomcov pri ešte výhodnejšej cene ako priestory triedy ,,A". Ak projekt obsahuje nejaký odlišovací prvok, je to z marketingového pohľadu pridanou hodnotou a tiež to ponúka priestor na ľahšiu identifikáciu projektu v očiach verejnosti... V našom prípade to bola certifikácia cez systém LEED, ale môže to byť pokojne aj čokoľvek iné - od architektonických prvkov cez prepojenie budovy s historickou hodnotou daného miesta až po prírodné prvky zakomponované priamo do projektu a podobne." Blízka budúcnosť by mala priniesť ešte zelenšie budovy, pasívne budovy a v dlhšom časovom horizonte možno aj aktívne budovy. Veľa vyplýva z už prijatej legislatívy na úrovni EÚ, ktorá výrazne sprísni podmienky pri výstavbe nových objektov. Budúcnosť teda definitívne prinesie tlak na energetickú efektivitu a aj na zvyšovanie kvality vnútorného prostredia, čo patrí medzi znaky zelených budov.

Priemyselné objekty

V období rokov 2010 až 2013 prevládala na trhu s modernými priemyselnými nehnuteľnosťami neistota. Developeri boli ochotní stavať priemyselné objekty na mieru pre koncových klientov, ale do špekulatívnej výstavby sa pustilo len minimum. ,,Táto situácia trvá aj naďalej, i keď treba podotknúť, že nastalo isté oživenie dopytu po industriálnych priestoroch," hovorí Tomáš Ostatník z oddelenia industriálnych nehnuteľností spoločnosti CBRE Slovensko. ,,Žiaľ, z rôznych dôvodov dochádza k odchodu priemyselných spoločností zo Slovenska a tým aj k zvýšenej ponuke priemyselných priestorov na predaj." Aktuálne je vo výstavbe cca 25 100 m2: hala stavaná na špekulatívnej báze v priemyselnom parku Presskam s veľkosťou 5 200 m2, nachádzajúca sa v Devínskej Novej Vsi, ktorá prvýkrát ponúkne logistické priestory štandardu ,,A" v štvrtom bratislavskom obvode; ďalej na mieru šitá hala s veľkosťou 13 900 m2 v seneckom parku spoločnosti ProLogis; pre spoločnosť Tomra haly s veľkosťou 6 000 m2 v Žiline developované spoločnosťou Pointpark Properties pre ich klienta spoločnosť Geis, ktorá si prenajme 2 400 m2. V porovnaní so štvrtým kvartálom 2012, keď bolo vo výstavbe 16 500 m2, je to 52-percentný nárast. Ako dodáva Martin Šafárik, konzultant divízie priemyselných a skladových priestorov spoločnosti Colliers International: ,,V súčasnosti je na trhu dostatočná zásoba pozemkov pripravených na výstavbu priemyselných a logistických priestorov. Či už ide o klasické lokality rozvíjané domácimi alebo zahraničnými developermi, ako sú Malacky, Lozorno, Bratislava, Senec, Trenčín, Žilina, Prešov, Košice, alebo novovznikajúce lokality, resp. revitalizácie už zaužívaných brownfieldov, aké v súčasnosti prebiehajú v priemyselnom parku Presskam v Devínskej Novej Vsi." Tomáš Ostatník však upozorňuje na skostnatené územné plány, ktoré v súčasnosti blokujú zaujímavé zóny a tým brzdia príchod nových investícií. ,,Celkovo sa dá povedať, že našou stálou medzinárodnou konkurenciou sú najmä Česká republika a Poľsko, ktoré vedia poskytnúť zaujímavé incentíva."

14,8 % miera neobsadenosti kancelárií koncom roka 2013

2,6 % medziročný pokles cien bytov

Ponuka voľných bytov v Bratislave k 31. 12. 2013

BA I 541

BA II 664

BA III 478

BA IV 622

BA V 794

Zdroj - Bencont Investments

Priemerná cena voľných bytov v Bratislave za m2 (bez DPH) k 31. 12. 2013

BA I 2314 eur

BA II 1612 eur

BA III 1944 eur

BA IV 1770 eur

BA V 1730 eur

Zdroj - Bencont Investments

2 258 bytov množstvo predaných bytov v Bratislave za rok 2013

© 2018 CA Immobilien Anlagen AG – All Rights Reserved. Powered by SIMPLE WEB